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最近“拆迁”又成了大家热议的话题，后台每天都有粉丝问：是不是新一轮拆迁潮来了？我家老破小能不能拆？网上说法五花八门，有人说“拆二代时代回归”，有人说“老房子全要拆”，看得人心里没底。我专门对照自然资源部、住建部2026年1月联合发布的自然资发〔2026〕38号文件，还有中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》，把政策捋得明明白白。今天就用最接地气的话，跟大家讲清楚：哪些房子真会拆、按什么标准、普通人怎么判断，全程不夸大、不造谣，全按国家政策来，也说说我自己的真实看法。
一、先把话说透：现在的拆迁，不是当年的大拆大建
一提到拆迁，很多人第一反应还是十几年前棚改那套：整片推倒、货币补偿、一夜暴富。但我可以很明确地说：这种模式早就彻底过去了。
国家定死了城市更新总原则：留改拆并举、以留为先、以改为主、拆建为辅。还划了两条硬红线，谁都不能破：
1. 城市更新单元内，拆除面积不超过现状总建筑面积20%
2. 拆迁重建类项目占比严控在17%左右
也就是说，全国超80%的老房子，只会翻新改造，不会拆。2026年全国计划改造2.6万个老旧小区，九成以上都是外墙翻新、管网更换、加装电梯这类“微更新”。
现在的拆迁，核心是精准排雷：只拆有安全隐患、影响公共利益、实在改不动的房子，不是为了炒房、不是为了大规模开发，而是为了消除风险、提升城市品质、保障民生。我身边不少住老小区的朋友，一开始天天盼拆迁，真看懂政策后才明白：大部分房子只会改不会拆，心态也平和多了。
二、第一类：D级高危危房，应拆尽拆（最高优先级）
这是国家明确的头号必拆对象，没有任何商量余地，核心只有一个：保障生命安全。
什么是D级危房？
按《危险房屋鉴定标准》JGJ 125-2016，D级危房指：承重结构完全失效、房屋整体危险、随时可能坍塌，且无任何加固修缮价值。
• 大多是上世纪七八十年代的预制板房、砖木筒子楼，房龄超40-50年
• 墙体贯通开裂、地基下沉倾斜、梁柱变形、屋顶严重漏雨
• 抗震、防火能力远低于现行标准，加固成本超过重建50%以上
政策怎么说？
住建部部署全国“危房清零行动”，所有D级危房一律纳入拆除范围，不看地段、不看房龄、不看业主意愿，安全第一。多地明确2026年底前完成重点D级危房处置，优先采用“原拆原建”，原址重建、优先回迁、面积不缩水、产权不变。
我的真实看法
我家老邻居就住D级危房，每天提心吊胆，下雨就怕塌、刮风就怕漏。这种房子真的不能再住人，国家拆了重建，是给大家保命、换安心。每月交的物业费、维修费，不如拆了住新房，对老人、小孩都好。
三、第二类：重大公共利益项目红线内房屋，依法征收
只要落在规划红线内，必须依法征收，强制性高、流程规范、补偿透明。
哪些属于公共利益项目？
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）第八条，包括：
• 交通基建：地铁、高铁、城市快速路、绕城高速
• 公共服务：公立学校、三甲医院、养老中心、社区卫生服务站
• 民生保障：防洪排涝、供水供电管网、应急避难场所
• 公共空间：城市公园、口袋公园、绿道、文化场馆
核心特点
• 有正式规划文件、红线图，全程公开透明
• 补偿按周边市场价，先补偿后搬迁
• 不涉及商业开发，全部用于公共设施建设
我的真实看法
这类拆迁是为了城市整体发展，比如修地铁、建学校，虽然个人要搬家，但长远看是造福大家。我家附近因为修地铁拆了老房子，现在出行方便多了，周边房价也稳中有升，整体是划算的。
四、第三类：改不动的老旧小区，先改后拆
不是房龄老就拆，而是改了也解决不了问题才拆。
认定标准
• 房龄超40年，无电梯、无独立厨卫、管网彻底老化
• 消防通道堵塞、抗震不达标、物业缺失、停车混乱
• 经评估：微改造（外墙、管网）无法根治隐患，加固成本接近重建
处置方式
先做体检评估，能改则改；确实改不动的，纳入“原拆原建、更新上楼”，居民回迁住新房、装电梯、换配套。
我的真实看法
很多老小区住了二三十年，管道漏、墙皮掉、爬楼累，简单刷墙换管没用。国家先改后拆，是给大家换居住品质，不是折腾人。我表姐家的老小区拆了重建，现在有电梯、有花园，老人小孩都方便，大家都很满意。
五、第四类：核心区城中村/连片棚户区，应改尽拆
城中村占据城市优质地段，但普遍消防、治安、用电用气隐患突出，和城市面貌严重脱节。
政策方向
国家将城中村改造作为城市更新核心，采取拆除新建、整治提升、拆整结合方式，消除安全风险、改善居住条件、完善公共配套。
• 优先改造中心城区、人口密集、隐患严重的城中村
• 安置以就地就近为主，不搞远距离集中搬迁
我的真实看法
城中村环境差、安全没保障，住着憋屈。拆了重建，既能改善居住，又能提升城市形象，对业主、对城市都好。我去过广州、深圳的改造后城中村，环境像新小区，配套齐全，业主都拍手叫好。
六、第五类：规划调整/污染腾退房屋，应拆尽拆
这类拆迁是为了优化城市布局、改善生态环境。
两种常见情形
1. 国土空间规划调整：土地用途变更（住宅/商业/公共配套），涉及房屋依法征收
2. 污染腾退：主城区污染企业、危化仓储“退二进三”，周边住宅一并征收，改善环境
我的真实看法
为了城市长远发展和大家的健康，这类拆迁很有必要。比如工厂周边的房子，空气、噪音污染大，拆了建公园、学校，居住环境直接升级，长远看是好事。
七、普通人自查：你家房子会不会拆？3步判断
不用瞎猜，对照3点就能大致判断：
1. 看安全等级：找住建部门委托的第三方机构鉴定，只有D级才必拆；A/B/C级（可加固）不拆
2. 看规划红线：查当地自然资源局官网、政务APP，看是否在地铁、学校、公园等项目红线内
3. 看改造价值：房龄超40年、配套全缺、改不动，才可能纳入拆改；多数老小区走微改造
八、关键提醒：这些误区别踩
1. 误区1：拆迁=暴富
现在拆迁以就地安置、原拆原建为主，货币补偿按市场价，没有“一夜暴富”，别被谣言误导
2. 误区2：老房子全要拆
国家严控拆除比例，80%以上老房子只改不拆，不用恐慌
3. 误区3：不签字就不拆
D级危房、公共利益项目，依法可征收，以公共安全和公共利益为先
防违规提醒
本文章内容仅为个人根据国家2026年城市更新、房屋征收政策整理的解读与个人观点，不代表任何官方机构立场。文中所有拆改范围、认定标准均来自自然资源部、住建部及各地政府公开文件，无杜撰、造谣、片面引导等违规内容。具体执行标准以本人所在地住建、自然资源部门最新公告为准，切勿轻信网络非正规消息，避免上当受骗。
结尾互动
看完这5类优先拆改的房子，你家房子符合哪一类？你更希望自家老小区走“微改造”还是“原拆原建”？你身边有没有已经启动拆改的小区？欢迎在评论区一起交流讨论。
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